小區共用部位經營收益歸全體業主

物業事關乎千萬家，連日來，生活報開辟的“專家答疑您關心的物業事”專欄得到廣大市民的廣泛關注，這也是黑龍江省物業行業專家對《黑龍江省住宅物業管理條例》的解讀。3月1日，生活報根據市民所提出的問題，邀請到了省物業專家組成員楊波進行了解讀。

新房進戶前物業要進行承接查驗

哈爾濱市民王丹給本報打來熱線電話說，她近期剛買了一套新房，置業顧問告訴她，在進戶之前，物業公司要對小區進行承接查驗，她不太清楚承接查驗指的是什么。

據楊波介紹，承接查驗是指承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定以及前期物業服務合同的約定，共同對物業的共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。在小區業主進戶15日之前，物業服務企業和房地產開發商對小區的共用部位和共用設備設施提前進行全面檢查和驗收，做到提前發現問題、提前解決問題。

物業共用部位包括什么？楊波說，物業共用部位主要包括住宅物業的承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。物業共用部位屬于“大家”而非“小家”。所以，用戶裝修時看似改動了自家室內的承重墻體或者占用家門口的樓梯間，都屬于侵犯了其他業主權益的違規行為；同時，屋面大修也不僅僅是頂層業主一家的問題，需要本幢樓業主共同啟用維修資金來進行維修。

物業共用設備設施包括什么？楊波說，物業共用設備設施一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。對物業共用部位和共用設備設施實施專業的管理與業主息息相關，既是物業服務企業的重點工作內容，也是消除安全隱患、確保業主正常生活秩序的重要內核。

入戶端口以外管線不歸物業管

齊齊哈爾市民孫先生給本報打來熱線電話說，小區里的供熱、燃氣等管線出了問題該找誰？歸物業公司管嗎？

楊波回答說，管線的問題涉及到入戶端口的概念，入戶端口是指包括變（配）電、二次供水、換熱、燃氣調壓、通信、有線電視等設施設備及相關管線和計量裝置與用戶交接處。入戶端口以外的專業經營設施設備及相關管線，建設單位在竣工驗收后應移交給專業經營單位維護管理，不屬于物業公司的管理范圍。

"我家新房進戶時，物業公司讓我填寫相關資料，存在物業檔案里，物業檔案都包括什么？物業檔案管理很重要嗎？”針對哈爾濱市民賈添的問題，楊波回答說，物業檔案包括物業權屬資料、技術資料、驗收資料，業主、物業使用人的權屬資料、個人資料，還包括物業運行、維修、服務記錄和物業管理相關合同資料等。

物業檔案管理很重要，記錄了小區從承接查驗到管理過程中的方方面面，是檢驗物業服務企業管理優劣的標準之一。

共用部位經營收益歸全體業主所有

哈爾濱市民劉小贊給本報打來電話稱，她家的小區電梯里掛著廣告牌，廣告的經營收益應該歸誰所有？對此，楊波解答說，經營收益是指利用物業共用部位和共用設備設施從事經營活動所產生的收入扣除管理服務費用后的收益，主要包括公共場地的車位租金收益、公共區域的廣告收益、公共區域設立攤位的租金收益以及其他收益。經營收益歸屬全體業主共有。

此外，牡丹江市民孫先生表示，專有部分面積是行使業主權力的重要計算依據，專有部分面積是怎么計算的?對此，楊波表示，專有部分面積是按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

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