轉發-人民日報剖析“勁松模式”：引入物業管理 探索共商共治推進小區改造

12月6日，人民日報在頭版刊登了題為《勁松北社區 安居更樂居》的報道，詳細闡述了勁松北社區從40多年樓齡的老舊小區到有機更新示范區的華麗轉變，肯定了勁松北社區“先嘗后買”引進物業管理服務的做法。深刻剖析了“勁松模式”的形成和發展。

距繁華的北京商務中心區一步之遙，有一片“無物業、少配套、缺管理”的老舊小區——建于上世紀70年代的勁松北社區，就在這里。改造老舊小區，如何在過去“修道路、調管線、加保溫、增電梯、改造外立面”等基礎上，全面提升居民生活質量，形成長效管理機制，成為北京全面建成小康社會中的關鍵小事、民生實事。

北京市朝陽區以“黨建引領、居民共治”為抓手，率先在勁松北社區試點引入社會資本改造老舊小區。由規劃師、建筑師、景觀設計師、管理團隊聯手，整體改造小區公共設施，引入高標準物業管理，建立居民共商共治新機制。試點一年半，出現了“配套先進、街巷干凈、停車有序、管理智能、居民樂居”的喜人變化，探索出改造老舊小區的一些新辦法。

丨黨建引領，聚焦問題聽民意

勁松北社區聽取居民意見，做得格外細、格外實。

第 一輪

是事前摸底，重點在怎么改

區里、街道、社區等黨員干部沉到基層，聽到的是“高低并存”的群眾期盼：改造費用要低，改造標準要高；收費標準要低，服務標準要高。那么“錢從哪里來”？朝陽區提出“引入社會資本”。

第二輪

是項目合作達成前的下沉調研

重點在改什么

街道、社區與入駐企業專業團隊一起，先用了5個多月走訪居民聽取意見，對社區資源進行全面踏勘規劃。勁松北社區的一、二區共有居民3605戶，36.9%是60歲以上的老年人，37%是在此租房的年輕人。“不同的人群，需求不同。”以引入便民業態為例，中老年人希望增加菜市場、社區食堂、早餐店、理發店和生活超市，以便利居家生活為主。青年人希望增加社區健身房、餐飲店和代收快遞、外賣等服務。

改造項目團隊負責人劉楚回憶：“僅考察便民業態，我們就先后走訪了2380名居民。”

第三輪

是決定選擇哪家企業來改造運營

企業就改造方案舉行了一場“路演”，項目團隊準備充分，和居民對話真誠、細致、具體，zui終選出愿景集團與勁松街道簽訂了協議。

充分發揮各級黨組織作用，深入做好群眾工作，高度尊重居民意愿，是讓改造得以順利進行的基礎。聽取居民意見貫穿了項目改造全過程。社區黨委成立了由各類代表40余人組成、黨員占比80%的議事小組，包樓問需，匯集民智，方案隨時微調優化。

丨匠心改造，社會資本進社區

2019年4月起，愿景集團先后投入資金近3000萬元，對勁松北社區的公共空間、服務業態、社區文化等21大類51個項目實施改造提升。專業的規劃師、設計師、管理團隊多方協同作業，精心實施。

改造后的小公園，清新宜人。赭紅色跑道環繞四周，乒乓球桌、兒童滑梯、棋牌桌一應俱全。木質圍廊邊，三三兩兩的居民閑坐聊天。

昔日破舊的自行車棚，如今有了雙層停車架、智能充電樁、自動滅火器，還配了24小時監控。“停車費還沒漲。”居民程麗介紹，節省出的空間改造成了便民商店，“修鎖配鑰匙、修電器、洗衣服，服務可全了。”

愿景集團副總設計師江曼說，整個改造提升，包括規劃設計與交通組織優化、園林景觀提升、增設消防安防設施、架空線入地、增加基礎配套及標識系統、引入專業物業管理和社區便民商業等內容，通過有機更新的方式，讓老舊小區煥發青春。

引入社會力量，不僅解決了資金問題，還通過市場化運作，提升了老舊小區的物業服務水平。在勁松北社區，除了日常的24小時安保和環境保潔，居民的各項服務需求，只需一個電話，3分鐘內受理，10分鐘內上門。

丨“先嘗后買”，共商共治謀長遠

改造完成后，企業如何回收投資？管理如何可持續發展？勁松北社區的回答是：“共商共治”。

精心經營，盤活存量資產，居民心里有本“明白賬”。勁松街道黨工委副書記、辦事處主任劉勝介紹，勁松北社區將騰退的低效房產交給企業來改造運營。哪些行業能入駐，如何經營、利潤多少，一筆筆賬都是透明的。

“先嘗后買”，收取物業費用，居民心里有本“溫情賬”。“社區居民是‘先嘗后買’，滿意了再說。”愿景集團城區更新事業部項目總經理韋民樂介紹，隨著物業管理水平不斷提升，居民的繳費意愿也越來越強，物業費收取率已達72%。

創新管理，逐步收回投資，企業心里有本“公益賬”。入駐企業原來預計10年收回投資，“這是保守估計，實際上會短一些。”韋民樂說，未來計劃在社區增加養老、托幼、健康等業態，這些都是新的盈利增長點，“‘微利運營’將來可能是常態。”

摸著石頭過河。朝陽區委和區政府專門成立了老舊小區更新提升工作專班，針對相關問題開展研究，支持勁松街道持續探索，不斷完善。