物業管理冬季特點及各項安全保障工作

物業管理冬季特點（一）

物業管理工作是一項細致、多變，具有季節特性的服務，在這里，我主要說一下冬季物業管理工作的重點事項。

　　首先呢，冬季物業管理工作要做好防風、防雪的準備工作。要提前給公用設施設備、樹木、各種標語牌等加固，預防大風。提前進行防風、防雪的宣傳，提示大家不要把東西放在陽臺、空調外機上面，以防被大風刮落造成危險。在防雪方面，要提前準備清理積雪的工具，做好預防措施，當風雪來臨時，要保證在第 一時間內清理主干道、大門及單元門前的積雪，并貼出“小心路滑”等溫馨提示，保障業主的順利通行。

　　其次呢，要做好小區內花草樹木的過冬保護。要按時給樹木“刷白”防止生蟲，做好“冬剪”以助來年的生長；并在下雪后及時清理樹冠、植被表面的積雪，防止被壓斷壓折。

　　還有，冬季工作的重中之重就是保障業主的采暖。在采暖季到來之前，就要提前進行打壓測試，保證管道的正常使用。在采暖開始之后，時刻關注熱交換站的設備運行情況，做到事事有記錄，溫度要達標。

　　再就是冬季的治安防范工作。

　　一是加強小區的門禁管理，加大進出車輛、外來人員進出登記、檢查力度；

　　二是加強小區巡邏，不僅是要加大巡邏次數，還要加強巡邏的交疊性，保證小區內正常、安全的生活秩序；

　　三是加強夜間的秩序督查工作，保證夜間服務人員按時按量按標準提供服務；

　　四是加大“防范兩搶一盜，提高安全意識”的宣傳工作。

　　然后，就是建設冬季社區文化。我們會及時更新宣傳欄內容，增加有關冬季預防流感、預防心腦血管病、養生常識、應季食譜等方面的知識；冬季節日比較多，我們會及時懸掛節日祝福橫幅，為業主營造溫馨的社區環境，讓廣大業主走進小區就有回到了家的感覺。

物業管理冬季特點（二） 

落實冬季物業管理各項安全保障工作。一、做好今冬明春防凍保暖工作，重點加強“三查一疏通”，即對房屋外露水管和小區窨井蓋、房屋結構及消防、電梯等設備設施進行檢查，清理和疏通小區排水系統；細化落實應急預案，充實搶修隊伍，備足搶修器材，發現問題及時處置。二、針對冬春季節風大物燥，用火、用電、用氣增多的特點，做好防火、保安、保潔工作。三、加強玻璃幕墻建筑的安全檢查，督促、協助業主加強日常巡查，及時消除安全隱患。四、對外包工程項目特別是化糞池清洗和改造、樓宇外墻清洗等高危作業項目加強監管，嚴格資質審核。五、要求各物業管理企業對小區實事項目施工現場加強安全監管，督促施工單位對腳手架、工地用電用水安全等情況加強巡視和檢查。

　　一、防凍

　　冬季的到來，物業管理服務企業首先要做的是防凍。一般來講，應注意空置房屋、共用設施、設備以及樓道保溫等三個方面。

1、空置房屋的防凍

　?。?）物業管理服務企業負責看護的空置房屋的防凍。一些開發商出于對物業管理服務企業的信任和減少看護房屋的麻煩，將沒售出或已售出但沒辦理入住的房屋（特別是商業網點），交給物業管理服務企業看護。對于這類房屋，應采取如下措施避免上、下水管線受凍出現滲漏跑水現象。

　?、偌訌娛覂确篮?。對空置房屋的外門窗（包括陽臺門窗）進行檢查，缺失的玻璃應補安，確保門窗關閉嚴實。必要時還應將上、下水管線用巖棉等保溫材料進行保溫，對關閉不嚴的門窗用草墊子、棉門簾進行封檔。不供暖的空置商業網點，全樓的上、下水主管線都在其室內，一旦發生凍害，受影響的就是全樓的?。ㄓ茫?。歷年此類事故已屢見不鮮。因此，物業管理服務企業不能忽視防寒保溫，不要舍不得防寒保溫的投入。

　?、诮⒖辗垦惨曋贫?。設專人對空置房屋進行巡視，一般要求三天巡視一次，較長時間也應一周巡視一次。三九嚴寒時對重點房屋（如有共用設施的空置商業網點）應一天巡視一次，發現問題及時報告并及時解決。

　?、劢睓C制。入冬前制定出切實可行的應急預案，組建應急維修隊，準備應急物資材料。無論是夜晚還是節假日，接到應急報告，相關人員能及時趕到現場，盡快解決發生的問題。真正做到應急不慌，處理得當，修繕及時，避免損失。

二、防漏

　　冬季共用部位的滲漏主要是屋面和外墻面水落管位置。

1、屋面滲漏的防治。冬季屋面滲漏的主要部位是女兒墻防水檐下和集中排水的排水口兩處位置。究其原因：一是防水檐下卷材粘接不牢有翹起縫隙，在屋面積雪溶化成水超過卷材邊緣時，順著翹起的縫隙向下滲漏；二是排水口是鐵板焊制，卷材粘貼在鐵板上，冬季寒冷時鐵板與卷材膨脹系數不同，容易出現卷材翹起的現象。屋面積雪溶化成水流淌時，順翹起之處滲漏。另外排水口窄小，防水施工時有一定困難，防水施工人員疏忽不認真操作，也是引起此處冬季滲漏的原因之一。

　　冬季屋面滲漏防治的主要方法：

　?、僭谌攵白屑殭z查女兒墻防水檐下卷材有無翹起縫隙，如發現有縫隙應用防水油膏嵌充，以牢固密實為準；

　?、谧屑殭z查排水口鐵板與卷材粘貼是否密實到位，如發現不密實或沒到位現象應立即用噴燈烘烤或重新粘貼防水卷材；

　?、鄱疽坏┌l生屋面滲漏，要迅速排除屋面積雪和積水（冰），再仔細清理滲漏之處的冰渣水滴，必要時可用噴燈烘干，而后再填嵌防水油膏。

2、外墻面水落管滲漏的防治。大多屋面都是有組織排水，冬季屋面積雪溶化成水，由屋面排水口流入外墻水落管排出?？墒峭鈮Φ乃涔埽ㄌ貏e北方外墻面上的水落管）溫度很低且又很長，雪水順水落管流下時就凍結在水落管內壁上，一層復一層逐漸成冰堵住整個水落管，繼而膨脹撐破水落管。使得雪水滲漏出來順外墻面流淌，在夜間寒冷時又凍結在外墻面上。冬季寒冷時外墻面形成冰面層現象隨處可見，即是由此而成。

　　防治水落管滲漏主要方法：一是在屋面積雪溶化期間，注意及時清掃排出積水，并在臨近黑天時，在水落管上部用木棍敲打，將粘結在水落管內壁上的凍層震碎震落，避免冰層越積越厚堵住整個水落管；二是發現外墻面上有冰層時，要及時將冰層清理。即能避免冰層墜落傷人，也可減輕或避免此處墻面春暖花開時發霉長毛。

　　三、防滑

　　四、防墜（塌）

　　物業管理工作比較瑣碎、繁雜，我們每一位物業人人都在以飽滿的熱忱、強烈的責任心、細致入微的服務，不分四季，日臻完善的為廣大業主營造安全、舒適、文明的生活工作環境。